来源：房天下 2017-04-14

近两年以来，全国楼市调控政策频出，尤其是2017年“金三银四”与往年更是有所不同，一波接一波的政策调控潮下，各热点城市的房价涨势得到遏制，市场进一步维稳。梳理近两个月以来的楼市调控潮可以发现，认房又认贷、限卖，已经逐渐成为各地热点楼市调控的标配。

然而，对于沈阳楼市来讲，并没有因为全国限购限贷限售的大环境而随波逐流，而是依然延续2016年"沈22条"新政和11条补充意见，其中，这些政策中，针对商业地产的利好居多。就此，房天下针对商业相关政策进行盘点。

2016年3月28日"沈22条"新政

自住型公寓房主的子女入学不受限

自住型公寓享受住宅政策。居民购买的用于自住的新建商住公寓或酒店式公寓，在落户、入学、水电暖民用价等方面享受住宅同等政策。居民购买商住公寓或酒店式公寓，提供的商品房买卖合同中用途项标明自住的，按住宅享受税收、交易手续费政策。

（一）对于居民新购买的（含已购买的）商住公寓或酒店式公寓用于自住的，按照购买住宅落户政策进行办理，不得擅自增加其他限制条件：一是外埠居民通过购买、继承、赠与等合法途径获得房屋所有权，准许其本人、配偶、同住（指户口在同一个户口簿上）的未婚子女及父母户口迁入沈阳市。购房落户的，购房者本人如已婚则不得夫妻拆户办理，必须共同迁入。购房者18周岁以上未婚成年子女可单独申请登记常住户口（未满18周岁子女只能与其父母一同办理落户）。二是市内户口迁移坚持在现住地登记户口的原则，在政府主管部门编制正式的街路地址、门楼牌号后，凭合法房屋手续（房屋所有权证或契税证、购房发票、准住通知书）等允许市内迁移迁入新居落户。

（二）沈阳市从2016年开始，自住型公寓房主的子女，在入学方面享受住宅同等政策。

（三）商住公寓或酒店式公寓送电后，如住户取得独立的商住两用产权或居民产权，且使用性质为居民生活用电的，可以到所属供电分公司办理执行居民电价手续。

（四）对于房证上登记的房屋使用性质为“公寓”、“商住两用”及“其它”等信息的建筑，被用于居民住宅的，按照居民供热价格标准收取采暖费；被用于办公或经营的，按照非居民供热价格标准收取采暖费；既用作住宅又用作办公或经营的，住宅部分按照居民供热价格收取，办公或经营部分按照非居民供热价格收取。

（五）2016年3月25日起，个人购买新建商住公寓或酒店式公寓，备案的商品房买卖合同中商品房的用途项标明自住的，按住宅享受税收、交易手续费政策。交易手续费按建筑面积每平方米2元收取。

契税征收标准为：

1.对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2.对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

2016年8月1日沈11条补充意见

商住或酒店式公寓可调整为自住型公寓

政策内容：对于已取得商品房预售许可证超过5年未售出的商业、办公项目，具备条件的支持开发企业调整其使用功能。

【政策解读】这一措施，将推动解决商业地产去库存问题。在“22条”中，对已供应、未开发的房地产开发用地，允许开发企业转换用途、调整商住比例；对在建商品住房项目，也允许调整套型结构，但是对于已经建成的商业、办公项目是否可以调整使用功能未作明确规定。这一补充政策，需满足两个条件：一是确实属于市场滞销产品，标准是已取得预售许可证超过5年；二是要具备水暖电、消防安全等条件，方可改为住宅。

政策内容：在商业用地上已经建设的商住公寓、酒店式公寓以及原规划用途为商业但实际用途为商住公寓或酒店式公寓的项目，可以调整为自住型公寓，在落户、入学、水电暖民用价等方面享受住宅同等政策。

【政策解读】目前，市场上仍有大量商住公寓或酒店式公寓，由于其规划证可为“商业”，按照《沈阳市酒店式公寓建设项目规划审批管理规定》“在商业用地上建设的酒店式公寓，其地上建筑面积与建设用地内地上总建筑面积之比原则上不超过30%”，因此不能享受住宅同等政策。此次调整后，这部分商业地产也将划入自住型公寓享受相关政策。

允许商业用房改建为租赁住房

政策内容：允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

【政策解读】这一政策是贯彻执行6月3日国务院出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的相关规定。

政策内容：增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按有关规定分2年(第一年60%、第二年40%)从销项税额中抵扣。

【政策解读】这一政策是贯彻执行国家税务总局今年3月出台的相关政策，对于纳税人购买不动产有鼓励作用，有利于商业地产去库存。

商业地产也能做教育地产

政策内容：居民家庭单独购买新建商业用房超过50平方米，或新建办公用房超过80平方米的，可以办理户口，购房人子女可选择该商业、办公用房所属区域的公办义务教育阶段学校入学，按片区内生源办理入学手续。

【政策解读】这一规定有助于促进商业地产去库存，同时推动和促进教育均衡发展。

政策内容：各地区政府需配建展览馆、图书馆、体育馆、医院、养老院等公共服务设施的，要优先以收购库存商品房的方式解决。各机关、事业单位、国有企业需调配办公用房或业务用房的，原则上要通过购买或租赁商业办公用房的方式解决。

【政策解读】这一政策借鉴了宁波等地做法。将加快商业地产去库存，同时有助于鼓舞市场信心。

买自住型公寓可用公积金贷款

政策内容：允许住房公积金缴存职工使用公积金贷款购买自助型公寓。

【政策解读】“22条”规定，自住型公寓视同住宅，享受住宅的相关政策，这也包括贷款政策。因此，补充意见对此进一步予以明确。

政策内容：开发建设单位建设的非人防面积地下停车位在具备相关条件的基础上，可以申请办理出租、出售，经批准后办理产权登记手续。

【政策解读】目前，我市地下车位存在滞销现象，使开发企业大量资金沉淀在地下停车设施建设上。为加快地下停车位去库存，房产部门正着手研究解决地下车位办证问题。

2016年6月3日：商业用房可按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地，水电气按居民标准执行

2016年6月3日，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称《意见》），该意见指出，允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

2016年3月24日：“营改增”相关规定有助于商业地产去库存

3月24日，财政部和国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，资料显示，目前全国有2亿平方米左右的商业地产，众多房企正面临空前的商用物业去库存压力。

据“营改增”相关规定，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。分析人士认为，这意味着对于那些缺乏进项税额的企业，可以通过购入商业地产，来增加自身的可抵扣进项税额，从而间接促进商业地产的销售。

降准降息促进商业地产发展 2015年相关商业地产政策盘点：

2015年12月：国务院将住宿餐饮服务作为重点发展的生活性服务业之一，利于商业地产发展

2015年12月，国务院办公厅出台关于《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（以下简称《意见》），其中提到“积极发展短租公寓、长期公寓等细分业态”，首次把公寓定性为生活性服务业，并将在税收、融资等方面给予政策支持。

《意见》中，把住宿餐饮服务作为重点发展的生活性服务业之一，明确将“强化服务民生的基本功能，形成以大众化市场为主题、适应多层次多样化消费需求的住宿餐饮业发展新格局”，“积极发展短租公寓、长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态”。

2015年2月至10月：央行五次降准降息促进房产投资

2015年2月至10月，央行五次降准降息，降低购房成本。政府为了刺激经济，一方面通过降准加大投放市场资金流，另一方面通过降息刺激消费。而促使商业地产成长的两个重要指标——消费和城镇化率因此赢得巨大发展机会，这为商业地产的开发运营提供了良好的需求支撑。