2016年01月29日09:53 来源：南方日报

[摘要] 分化与转型仍将持续。一方面，对于一线城市及人口流入较多的部分二线城市，去库存的压力不大，但大多数三四线城市及部分二线城市则不容乐观；另一方面，房企转型深化的趋势依然会延续，“地产+金融”模式将成为行业未来的大趋势。当下，房地产行业的内涵正发生深刻的变化，房地产企业应该顺应趋势、积极谋变、坚定转型。
“分化”将成为今年关键词
2016年1月27日，广东省房协发布《2015年度广东省房地产市场分析报告》，《报告》分析指出，2016年国内经济运行依然面临较为严峻的考验，房地产投资筑底回升对经济稳增长意义重大。预计中央仍将从供需两端发力，稳步推进农村土地制度改革试点；加快户籍制度改革进程，推动新型城镇化建设；取消过时的限制性措施，促进房地产市场持续稳定健康发展。需求端将继续放宽公积金、货币信贷及财政等政策，加大对改善型住房需求的支持力度；供应端将加大安置房货币化分配的力度，加快培育和发展住房租赁市场，等等。
从市场走势看，当下稳定住房消费、鼓励购房需求的政策环境不会改变，目前的首套房首付比例和按揭利率、二套房的首付比例均在低位，且仍有进一步下降空间，短期内住房需求依然会持续释放；中长期而言，提高户籍人口城镇化率、户籍制度改革及全面实施二孩政策等，都将为房地产市场带来持久的需求动力。
同时，分化与转型仍将持续。一方面，对于一线城市及人口流入较多的部分二线城市，去库存的压力不大，但大多数三四线城市及部分二线城市则不容乐观；另一方面，房企转型深化的趋势依然会延续，“地产+金融”模式将成为行业未来的大趋势。当下，房地产行业的内涵正发生深刻的变化，房地产企业应该顺应趋势、积极谋变、坚定转型。
各地房地产政策思路出炉
从去年中央发出“去库存”的号召后，政策走向宽松化已经成为大潮流。而仅在2016年第一个月，各地方政府已经有点出笼鸟一般出台各类型的细化方案。一时间，辽宁、重庆、福建、湖南等省份都已经有新政策出台，而有消息称广东现时也拟定上报的建议，但尚未上报省政府。
在已经明确表态的省份当中，其去库存的力度都比较大。辽宁提出，2016年全省住房城乡建设工作将重点在化解房地产库存，深入实施保障性安居工程和棚户区改造。而重庆下发《关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》，其中提到促进房地产企业健康发展的多项具体举措。包括房地产开发相关税率下调、税务免除、给予贷款支持等。
福建则提出，要制定有针对性的政策，积极消化库存，抓好保障性安居工程建设，推进以满足新市民住房需求为主的住房制度改革，完善购租并举的住房制度，促进房地产业健康发展。鼓励各市、县根据实际制定政策。
湖南在全省住房和城乡建设工作会议提出，湖南房地产发展去库存压力很大，有的地方去化周期达2至3年，必须采取强有力措施。湖南提出，要大力发展租赁市场、支持农民工进城落户、充分发挥住房公积金政策效应。
海南提出，2016年将通过深化户籍制度改革、推进棚改货币化、实施公租房货币化等措施引导消费需求，加大消化商品房库存。同时，还将加快推动房地产结构调整和转型发展，逐步降低商品住宅开发比例，增加经营性房地产比重，推动房地产向多元化产品转变。
除此之外，四川提出支持农村居民进城购房，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。大力推进棚改和其他拆迁货币化安置，实施公租房保障货币化。促进住房消费，发展和培育租赁市场，为房地产业发展创造良好市场环境。
房企业绩预期将更分化
如今政策的宽松化，对于房企而言应该是个好消息。对于2016年，一些大的房地产企业也显得信心十足。一向较为高调的恒大，在1月27日晚间就发布公告称，将集团2016年全年的合约销售目标定为2000亿元，相比其2015年度1800亿元的销售目标增加11.1%。值得一提的是，在此前的2015年11月，恒大地产曾将其当年的销售目标从1500亿元上调至1800亿元，随后，其2015年销售业绩则达到2013亿元，正式跨入房企2000亿军团。
恒大地产集团有限公司董事会主席许家印在公告中表示，自己对2016年度完成目标充满信心，恒大地产将继续贯彻快速开发、快速销售、快速回笼资金的策略，继续保持规划化的持续稳健增长。
然而开发商的乐观情绪却难掩整个行业的变化。事实上，记者从同花顺统计数据发现，截至2016年1月25日，沪深两市共计50家上市房企公布了2015年年报业绩预告，其中15家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的6家房企，按照预告净利润同比增长下限来看，净利润同比下滑企业达23家，占比约5成。
从这一方面可以看出，房地产行业整体的日子现时仍然不太好过。有分析认为，自2014年起，房地产行业进入供求平稳的“新常态”，以往普遍存在的供不应求局面变为供求基本平衡，部分地区甚至出现供大于求情况。对于许多房企来说，外部大环境并不算太好过，表现在数字上就是2015年前三季度20家典型房企平均销售目标完成率为64.54%，有8家房企完成率达到70%以上。在2016年，中国的房地产行业仍然是喜忧难测。